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[3035]
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全国の地方の「民家再生」についての私のアイディア
by:
ほ う ざん
2004/02/26(Thu)20:08:28
11.94.113.221.ap.yournet.ne.jp:221.113.94.11:Mozilla/4.0 (compatible; MSIE 5.5; MSN 2.5; Windows 98)::::ja:
●地方で暮したいと思う人が
一軒家などの賃貸物件を借りるのに1番いい方法は、
家主さんと直接に契約してしまうことです。
しかし、不動産屋さんは、管理がめんどうなので、
こうした民家物件を、あまり扱いたがりません。
ほとんどの場合には、悪く言うと、
「収容施設」みたいに立ち並ぶ、建売住宅ばかりが
広告には目立ちます。
ことに、バブル期に地元の人が騙されて建ててしまったような
貸家は手抜き工事のものも多いようです。
また、不動産屋さんが中間に入ると、
借り手側も敷金だ、礼金だ、管理費だと、初期費用も
平均的には、月の賃料の5〜6倍もの金額がかかります。
●それだったらば、それだけのお金を最初に払うなら、
別のことにそのお金を生かす何か言い方法はないか、
と考えたところ、
私が思いついたアイディアは、
不動産屋さんが、物件を扱うのではなく、
その地方の「リフォーム屋さん」が
無償で情報を集め、無償で情報を提供することです。
情報の提供のし方は、やはり
インターネットでホームページを開設する事が1番いいでしょう。
つまり、その土地にある、
人の住んでいない物件に精通している、
その土地のリフォーム屋さんが、
「借り手と貸し手をつなぐ、仲人」のようになるわけです。
その場合のリフォーム屋さんのメリットや利潤は、
その物件の「修理を任せてもらう」ということによって、
収益を上げます。
ところで、以下は、田舎物件の参考資料へのリンクです。
↓
http://village.infoweb.ne.jp/~8800/chintai.html
■↑のページの1番下にある、「一戸建て」が
こうした物件の状態・内容・賃料の「相場」です。
一方で、「売り」の場合には、だいたい400万〜800万ですね。
↓
http://village.infoweb.ne.jp/~8800/kominka.html
■↑の右にあります「詳細」というところにボタンのあるところは、
写真が出ています。
この他にも、たまにですが、
物物交換とか、「売りたし/買いたし」みたいな普通の掲示板、
フリーマーケットみたいな情報交換の場もあり、
「個人同士での土地や家屋の売買契約」も成立しているケースも
あるようです。
この場合には、売買以外にも、「賃貸契約」も成立している
ケースもあり、その場合の月々の家賃は、
安いところで月々の家賃が3万円を切るところもあるようですし、
平均しても、一軒家でも、4〜7万ぐらいです。
(むろん、物件の立地条件にもよりますが、
都心部で借りられるのと同じ値段で、
2〜3倍ぐらいは広くて住みやすい家は見つかります。)
ごくたまに、テレビでやっていますが、
地方暮らしをする人で、大家さんとの直接契約で、
家賃1万とかいう人もいます。
余談ですが、私も地方に来てから知ったのですが、
地方というのは、自分の土地をなかなか手放さない、
という風習があるようですね。
土地は、農業、林業にとっては、基本的な財産ですから、当然なのですが、
しかし、それにしては、大手の企業に騙されて、
簡単に土地を手放す人たちも多いのも事実です。
だからこそ、売るのではなく、貸すという形であれば、
大家さんや地主さんも安心できることになります。
●私が聞きまわったかぎりでは、古くなった民家の需要は、
借り手、貸し手の双方ともに潜在的にかなりあります。
http://www.azumino.matsumoto.nagano.jp/campaign/info.html
↑
■ただし、たとえば、これは、形と名前だけはいかにも親切そうですが、
実際には「全く役に立たないサイト」の一例です。
こういうところはボツです。
http://allabout.co.jp/family/countrylife/subject/msubsub_taikenB.htm
↑
■これも、あまり情報はありませんが、実際に
地方で暮らす人達の「体験談」などが少しあるだけです。
◆面白かったのは、↓で、これは、あるご夫婦の
東京での田舎暮らしの、リフォーム奮闘記です。
↓
http://www.tenkuw.com/
こういう物件も、東京周辺にも、なくはないのです。
ただ、「情報が流通していない」だけなのです。
●さて、いずれにしても、都市部の生活に疲れてしまって、
地方での暮しに憧れる人は、「全国の都市部」に多いのは事実です。
*********
■特に、「都市部に比較的近い田舎」となると、
生活の利便性を考えると、かなりの需要があると考えられます。
■それで、その場合に、
「借り手の側は何が情報として欲しいか」というと、
借り手側の経済事情や、趣味もいろいろあるので、
なるべく、ホームページに掲載される情報は、
不動産屋さんのページとは「比べ物にならないぐらい詳しい」
ということが絶対に必要な条件となるのです。
■また1番必要なのは、借り手と貸し手の両方に
この上ないぐらい、親切な対応をすることです。
情報提供の細かさも、そのひとつです。
■たとえば、間取りと概観だけではなく、
内部の特に主婦が気になる台所や風呂場はむろんのこと、
「全部屋の写真」をいろいろな角度から掲載します。
また、写真だけではなく、文章でも説明の
必要なところは書きます。
■そして「リフォームが必要となりそうなところ」も
詳細を書きます。
■都心部では、釘ひとつも、うかつに打てないような部屋が
多いですから、部屋にリフォームなどの造作(工作)をしてもいい
という物件が、圧倒的に好まれます。
ただし、退出時には、「そのまま残す」という形の方が
理想的です。
そうしないと、現状回復義務だの、精算の問題でもめますので。
■また、こうすると、リフォームする借り手側も、
自分たちが末長く済むつもりでリフォームしたり手入れを
しますからそれによって、大家さんとの信頼関係も、
自然に出来上がります。
■ただし、むろん、学生さんや、転勤の人のための
期間限定の賃貸もあっていいと思います。
この場合には、普通の契約書のように、
「ある程度の、現状回復義務」があった方がいいでしょう。
●あえて、分類すると、借り手側には、
1/永住希望者
2/期間限定希望者
がいます。それによって契約内容も少し変わってきますが。
●需要の見込まれる物件の種類としては、
1/居住のための物件
2/店舗付き住宅(元商店など)
3/倉庫としての物件
などです。
「2」の店舗つき住宅の場合には、
洗面台や風呂がなかったりもしますので、
そのあたりを、もしも居住用にリフォームしようとしますと、
お金もかかりますが、これもお客さんとの相談で。
場合によっては、そのままお店を開くために利用する人も
いるかもしれません。
「3」は、都心部では、倉庫代が非常に高くて、
商品の在庫管理を出来なくて閉店する店も多い。
とりあえず、商品の在庫を入れる器として、民家を借りられる
ということで、助かる人達もいます。
(この場合にはむろん居住用よりは、賃料は安く設定します。)
■「物件情報」としては、
築年数や、痛み具合から、「ランク」を3つぐらいに
分けたほうがいいでしょう。
A=すぐ、そのまま住める状態。
B=借り手の希望によっては、多少の改築が必要となる状態。
C=確実に改築や修復しなければならない部分がある状態。
こうしますと、借り手も選びやすいです。
■ただし、家主さんと、借り手の「仲介」をしますと、
リフォーム業の業務範囲を超えてしまい、
不動産免許が必要になりますので、
あくまでも、紹介サイトに留め、
また実際に関わるときにも、無償の「アドバイザー」
という形で大家さんとお客さんの間に入り、
実際の利潤は、それに伴う、
大家さんからの依頼となるハウスクリーニングや、
借り手からの依頼となる、リフォームによって得ることになります。
また、地方へ移住する人にとっては、
その地域のリフォーム屋さんと縁が出来ますと、
その後も、何かと家の修理、改築などで困ったときに、
大変に、頼りになります。(業者さんの横つながりで、
いろいろな専門業者に頼めますので。
■本来であれば、衰退してゆく村や町の空き物件については、
行政が情報を集めて、有効に生かさねばならないのですが、
しかし、こうい企画に、行政が町単位で、からんでしまうと、
役人が、ひいきする業者にだけ仕事が流れやすくなってしまいます。
だから、町民の中の業者さんが自力でやるのが1番安全です。
●既に言ったように、
ここ数年の田舎暮らしブームに便乗して、
古民家の「売買」には不動産は乗り出したりはしていますが、
「賃貸」には、非常に消極的なのが現状である。
その理由としては、契約内容が、やや面倒であることや、
画一化した物件ではなく、それぞれに「ひと癖のある物件」や
「癖のある大家さん」、そして「癖のある借り主」を相手にすることも
多いからです。
特に、古い民家は、もしも普通の不動産屋さんが
扱おうとすると、家の状態をどこまで賃貸用に修繕するかとか、
貸した後の管理にもお金がもかかりますから、
やりたがらないでしょう。
●そこで、地元に精通した「リフォーム業者さん」が、
無償で「紹介」の形を取るという「透き間産業」が
そこにあります。
一方で、家屋を供給する家主側の問題としては、
ひとつには、日本全国、都市部も含めて、
どこでもある意味では、地域社会ですから、
変な人に借りられてしまわないか、という不安は
その地域の住民側にはあると思います。
また、別の土地から移転してくる借り手側の人も、
なかなか、新しい地域社会には馴染めないこともあるでしょうが、
そこは、大家さんと借り手が、
うまく距離を保ちながらも、親密になることで、
ある程度は、解消されると思われます。
●推測しますと、日本全国には、膨大な数の使われていない空家があり、
その多くは、取り壊すための費用もなくて、そのまま放置して、
ただ固定資産税を払っているだけというものが多いはずです。
******
話が蛇足の横道にそれますが、
都心部ですと、立地条件が商売やマンション建築に適していたりすると、
役所や民間企業が介在して、買い取ることも多く、
その結果、良い材木を使った下町の古い民家が、
どんどん壊されてしまっています。
また、実際に、それは良心的建設計画ではなくて、
単に、役所と癒着し公社とか、建設業者が、
ただ、「立て逃げ」をするために、いらない建物を建てています。
結局、そうやって建てたマンションや建物には、
借り手がつかなくて、ガラガラに空洞化しまうわけですが、
建設費用を出すのは、地主や融資する機関ですから、
建築業者には、痛くもかゆくもありませんから。
●また、下町の大切な古い民家やアパートを、
「老朽化したから」とか、「地震が来ると危ない」、と
もっともらしい理由をつけては、30年周期ぐらいで、
ボコボコ、壊しつづけているだけです。
******
●一方、地方では、買い手がつかなくて、
「放置」という事が多いでしょう。
しかし、いつまでも閉鎖的になり、
地域に新しい人(地方人言うところの「よそ者」)が入ってくるのを
かたくなに拒んでいれば、
そのまま、町は枯渇して、家並みもどんどんと廃墟になってしまう。
かといって、無神経に、誰かれ構わずその町に引き込めば、
町が荒れてしまうので、
そのあたりのバランス感覚は難しいでしょう。
●しかし、とにかく、全国の都市部には
「古い民家を買うほどには、お金はないけど、
家賃を払って借りてみたい」と思う人は、多くいます。
詳細で、確かな情報がホームページにさえあれば、
沢山の人が、それを見ると思います。
●詳細な情報の中には、
近辺の「自然環境」や「日用品のあるお店までの距離」とか、
その店で扱っている「商品」まで分かるといいです。
そうした場合には、近辺の商店の電話番号なども、
お客さんには契約の前に、お客さんが自分で問い合わせるために
教えるなり、物件を見に来たときに、近くのお店も見られるといいですね。
●また、もっと親切なのは、実際に住んだ場合の
「光熱費の一例」を出しておくことです。
たとえば、4人暮しで、間取りが3DKだと、
月に暖房日や電気代は約いくらかかる、
などの情報も、主婦にとっては、ありがたいものとなります。
●また、その土地の年間の「月ごとの気温変化」も分かると、
光熱費などもざっとですが、計算できます。
●さらには、その地域の「ゴミの分別方法」なども、
主婦にとっては、非常に気になるものです。
●こうして、「借り手のお客さんの立場」になってみますと、
本当に、現在の不動産情報というのは、
足りないところが多いものです。
それさえ補えば、本当に借り手側としては助かります。
また一方の貸し手としては、
契約書さえ、きちんとすれば安心ですし、
あとは、「大家さんと借り手が、直接に話を出来ること」が1番大切です。
■ほとんどの不動産屋さんが、1番よくないのは、
自分たちの仲介料の問題もありますし、
何よりも、契約やその後の管理そのものに、からんでいますから、
借り手と大家さんを、結んでくれないということです。
修繕やリフォームなども、不動産屋さんは、
自分のところの専任の下請けに発注したいでしょうから、
借り手が業者を選ぶことを快くは思わないでしょうし。
●不動産屋さんが、専任媒介でない場合には、
「契約したら、あとはうちは知らない」、
などという不動産も多くあります。
ただし、原則として、今回のこのアイディアの場合には、
形式上は、その「あとは知らない」という事にはなります。
ですから、そのあたりは、大家さんの側も、
この契約は、不動産屋さんを頼った賃貸をするのではなくて、
「直接に借り手と交渉するのだ」という
基本的な認識がないとなりませんね。
◆一方で、もしもその田舎が、観光地であるとか、
あるいは、産業的に多少開発された土地である場合には
「デメリット」もあります。
ある種の地方や農村ですと、そこには、いわゆる、
自給自足の「田舎生活」に憧れる人たちが行くのですが、
そういう目で見た場合には、そのような土地ではない田舎も
沢山あります。(中途半端に地方都市化した町や村です)
そういう場所の場合には、いわゆる、
「畑を持ってみたい」とか、「薪ストーブで暮したい」とか、
そういう趣味・目的の人の需要には応じられません。
◆したがって、やや都市化した地域の場合には、
ターゲットとなる借り手は、
1/そこからその地方の都心部まで「通勤」する人。
2/自宅で仕事の出来る人。
3/その土地でお店を開業してみたい人。
4/転勤の人、学生さん。
5/地元の人。
などになります。
■こうしたコンセプトを明確にして、契約形式をきちんとして、
リフォーム屋さんが、大家さんと借り手を直接に結ぶための
情報サイトと、無償サービスがあれば、
全国で、廃墟になってゆくのをただ待っているだけの
民家が、再生されてゆくことでしょう。
その場合の契約書は特筆事項の欄が多くなるものとなりますが、
貸し手、借り手、双方にトラブルの起きないような、
「理想的な契約書」というものは、
ちゃんとそのような配慮を持って作ればつくれるものです。
普通の賃貸契約書というのは、
多くの場合には、貸し手側に有利になるような
あいまいな表現や、法的な抜け道が作ってあるものが
多いのですが、それを全部変えて、
双方が安心して契約できる形式にすることは簡単な事なのです。
●そういうわけですから、最初は決して大きなビジネスにはなりませんが、
民家と借り手をつなぐ専門サイトは、専門リフォーム業は
もしも、ひとつのケースが成功すれば、
全国に広まってゆくことでしょう。
むろん、やってゆくうちに、問題点も出てくるとは思いますが、
何よりも、住むところもなく困っている人たちもいる一方で、
放置されて壊れて行く家が沢山あるのですから、
本当に、もったいないことです。
人から、聞いた話ですが、都心部では、
「押し入れ」を月一万で貸しているビジネスをやっているところまで
あるという。そんなぼったくりをしないでも、
古い家をちゃんと生かせば、
安価な賃料で家や部屋を提供できるはずなのです。
江戸時代の、わが国の「使い捨てなし」の精神を、
今の時代に、ちゃんと活かして欲しいものです。
ちなみに、今回のアイディア、
全国の地主さん、大家さん、リフォーム屋さんは、
自由に使ってください。
勇気と誠意あるリフォーム屋さんが
生まれることを、祈っていますので。
ただし、本当にこれは「人柄」が勝負ですよ。
儲け主義、経営の建て直しとかの動機では、
決してうまくいきません。
貸し手と借り手の、両方の立場に親身になれる手腕のある人だけが、
この企画をものにすることが出来ます。
▲
◆
●●●
■■■
●このアイディアに賛同する方は、
ぜひ、↓のアドレス(この投稿文のみのアドレス)を、
ご自分が書き込んでいるいろいろな掲示板で、
こうした話題を、受容し、活かすことができるようなbbsに、
リンクして紹介してくださって結構です。
また、お知り合いにリフォーム屋さんがいたら、
教えてさしあげるといいかもしれません。
↓
http://www.mumyouan.com/k/?T3035
そして、あとの事は、
日本全国のリフォーム屋さんたちに考えていただきましょう。
◆◆◆
★
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